国家统计局10月19日发布的9月房价数据里，一线城市新房价格比上月微涨0.1%，沪、穗、深三地涨了两到三个千分点，只有北京小幅回落；二手房方面，环比上涨的城市由8月的3座一下变成了9座。一线城市先企稳，二线城市新房价格环比转为持平，三线城市仍在调整。

2026-2032房价预判：现在值100万，5年之后还能值几个钱呢？要回答这个问题，与其盯着每个月的涨跌数字，不如先弄明白房子的价值到底是由什么决定的。

厦门大学教授赵燕菁在一次财经访谈里，给出了一个很独特的视角。他曾在厦门市规划局当了十年局长，习惯用会计学的思路看城市和房地产。

他首先强调，这一轮楼市调整不是周期性的，而是结构性的，大家不要寄希望于房子过两年又涨回去。周期性的波动，就像股市，今年涨、明年跌、后年又涨回来，调整的只是数量多少；而这一次，是需求规模的巨大收缩。

过去四十年中国城市化跑得太快，一口气解决了大部分城市人口的住房增量，到2020年前后，城市化已经进入一个相对平衡的阶段，新增人口没那么多了，再像以前那样大规模供地、建设，必然过剩。他把城市比作一家工厂。

工厂刚起步时要盖厂房、买设备、搞研发，这是“资本性增长”阶段；厂房建好以后，就该赶快投入生产、赚钱，进入“运营性增长”阶段，而不能一直盖厂房、一直买地。

城市也是如此，增量扩张的阶段结束了，就要转向存量提质，让已经建好的房子、道路、地铁产生收益。

在他看来，2021年以来的调整本身是必要的，但方向上有偏差：该做的是赶快压缩新增供应，而实际情况是土地仍在大量供应，房价却一路下行，结果造成了大量过剩。那么，房子的价值到底由什么决定？

赵燕菁的回答是流动性。他说，大家常常用住房销售面积有没有回升来判断楼市好坏，其实这并不是最重要的，关键要看房子卖得比以前贵了还是便宜了。

他用股市打了个比方：截至2026年10月末，A股总市值接近一百万亿元，10月沪深两市股票日均成交额约1.6万亿元，可正是这一小部分交易的价格，给剩下所有不交易的股票定了价。楼市也一样，每年成交的新房和二手房只是一小部分，却决定着所有存量住房的估值。

成交价格往下走，没有交易的那一大片房子也跟着贬值；成交价格回升，全部存量都会跟着升值。他还指出了资产和普通商品的一个根本区别。

普通商品越便宜，买的人越多，商场一打折大家就蜂拥而去；资产恰恰相反，股票下跌的时候大家都跑，房价下跌的时候大家也都不愿意买，因为买资产图的就是它未来能保值增值。

所以，他理解的“止跌回稳”，不是房价一动不动，而是要让市场恢复流动性：有人买、有人卖，银行愿意接受房子做抵押品。从这个角度看，一套房子五年后值多少钱，很大程度上取决于它所在的市场有没有流动性，能不能顺利卖出去、能不能被银行认可。

在他看来，未来城市之间、片区之间的分化，本质上就是“市值管理”能力的分化。

他说，一座城市的“市值”就是它的房价，城市要像上市公司管理股价一样管理房价，让买了这里房子的人资产能够保值增值；如果房子供得太多，就该像企业回购股票那样，把多余的房子收回来。

他提到的城市更新，就是一种“存量提质”：原本值十块钱的资产，经过运营和改造变成二十块钱。老旧小区加装电梯、更新管网、完善配套，让低价值的房子变成高价值的房子，这正是未来房价能不能守住的关键。

他也提醒，房地产不能再被简单地当成建筑业来看待。以后不可能再像过去那样消耗那么多钢筋水泥、盖那么多新房子，房地产真正的支柱作用，在于它作为一种权益资产，可以抵押、可以创造货币。

房子建好以后能拿去抵押，银行才能放出贷款，所以要让房地产这类权益保持升值。

他也不主张所有财富都押在房子上，家庭资产里房产的比重可以从七成降到六成、五成，股票、黄金、债券等其他资产的比重相应提高，但这不意味着房价就要下跌，而是其他资产也要跟上来。

至于普通人关心的“买得起”问题，赵燕菁的思路是双轨并行：一边让商品房市场恢复流动性，一边大规模增加保障房，让买不起房的年轻人先通过租赁解决住的问题。

他说，可以想办法让没房的人有房，但不能靠让有房的人房价下跌，因为房价跌了也救不了没房的人，他们反而更不敢买了。

未来房价大致会走向三种分化：人口和产业持续流入的城市更有支撑；基本面稳定的城市以横盘消化库存；人口流出的区域则要面对更长时间的调整。

在我看来，把赵燕菁的“流动性”视角和这三种走向放在一起看，答案就清楚了：五年后一百万的房子值多少钱，关键不在于全国房价怎么走，而在于你的房子所在的城市和片区，有没有人愿意买、能不能顺利卖出去。

人口在流入、配套在完善、城市在做存量提质的地方，房子就有流动性，价值就守得住；反之，即便挂牌价看着没怎么跌，卖不出去，账面价值也只是一个数字。赵燕菁拿一百万的房贷算过一笔账，正好对应很多人的焦虑。

假如你借了一百万买房，这笔债务是好债还是坏债？答案取决于房子后来涨到了两百万，还是跌到只剩五十万，债务本身的数字一分没变。

债务能不能承受，不只取决于资产价格，还取决于收入和现金流。房子不涨，如果家庭收入稳定、杠杆不高，也不必然陷入危机。

他还分析了人们买房的心理：房价快速上涨的时候，大家拼命上车，是怕错过这一轮就和邻居拉开了差距，被甩在后面；一旦看到今天一百万买的房子明天可能只值五十万，就谁也不愿意出手了。

这也意味着，未来五年房子能不能保值，很大程度上取决于市场预期能不能扭转过来。他还特别提醒，大家不要把这次调整理解成过两年就能恢复的小波动。

从今以后，住房需求绝不会像以前那样快速增长，供给也就不能再像以前那样大规模扩张。对买房人来说，这意味着“闭着眼睛买都能赚”的日子一去不返，未来房子之间的差距，会比过去任何时候都大。

对普通家庭来说，判断自己的房子，可以问几个简单的问题：城市还在不在吸引人口？小区的二手房好不好卖？

普通家庭最该守住的是现金流和风险边界。看不懂的市场不要加杠杆，把生活安全押在单一资产上，才是最大的危险。

全国普涨的年代已经过去，接下来比的不是胆量，而是眼光。