预测房价走势，历来都是楼市热议的话题。近日，一位业内资深人士大胆预言，国内房价或将回落至2016年的水平，这一观点在楼市圈内引发了不小的震动。

回望2016年，那无疑是楼市的一个转折点。这一年，楼市开启了普涨模式，大城市房价飙升，不少县城房价也紧随其后，形成了一波持续数年的楼市红利期。

然而，时过境迁，近几年楼市却呈现出反向趋势，房价回撤幅度之大，让不少人感到焦虑不安。

但话说回来，房价回到2016年的水平也并非不可能，毕竟市场有涨有跌，没有永远的上涨。不过，行情想要重现2016年的辉煌，那几乎是不可能的。

以最新数据为例，与2021年的高点相比，全国二手房整体均价已经回撤了约20%，部分地区甚至超过了50%。

就连一线城市的房价也回到了2016年的水平，而三四线城市的远郊板块和非核心区域，房价甚至比2016年还要低。

由此可见，这位业内人士的预言并非空穴来风，市场确实已经走出了这样的行情。

从2016年到2026年，这十年间楼市似乎完成了一个涨跌轮回。五年上涨，五年下跌，速度之快令人咋舌。为何会如此？

原来，2016年开启的那一轮普涨，很大程度上是棚改货币化、全民加杠杆和刚需集中释放的结果。

这种纯粹靠资金和政策推高的房价，缺乏稳定的产业和人口增量支撑，泡沫一旦吹大，回调也就不可避免。

说白了，这几年的房价回落，就是挤泡沫、价格回归理性的过程。

但有一个核心关键点，很多人可能忽略了。那就是市场价格可以回到2016年，但市场基本面已经发生了翻天覆地的变化。

2016年，城镇化高速推进，农村人口大量涌入城市，购房需求旺盛。同时，居民负债率较低，棚改政策兜底，房价持续上涨，买房的人络绎不绝。那时候，闭着眼睛买房都能赚钱，楼市呈现出一片普涨牛市。

在那个普涨的年代，无论买哪里的房子，都不用担心亏损。因为再差的房子也能吃到涨幅，多少都能赚点钱。

然而，到了2026年的今天，虽然房价已经回到了2016年的水平，但市场风向已经完全不同。楼市已经进入了存量博弈阶段。

城镇化接近尾声，出生人口减少，甚至出现了连续几年的人口负增长。城镇住房拥有率高达96%，绝大多数家庭都已经在城镇买了房。居民负债率居高不下，很多家庭不是不想加杠杆，而是根本加不起。

此外，政策环境也发生了巨大变化。以前是大水漫灌式的刺激，现在是精准滴灌式的调控。因此，即使房价回到了十年前的水平，当年的红利也不可能再重现。

有些没买房的人，总是盼着房价再来一波大跌，等着抄底。但徽声在线要告诉你，这种情况并不现实。

现在的楼市已经不再是普涨普跌的时代，持续分化将不可避免。未来的走势只能是慢慢修复，不可能再出现翻倍行情。所以，还想像2016年那样抄底暴富，几乎是不可能的。

当然，对于那些已经买了房，特别是高位接盘的购房人来说，也没必要过度焦虑。因为市场不可能一直跌下去。就拿现在的情况来看，大部分城市的房价泡沫已经挤得差不多了，核心板块的优质资产已经开始企稳，不可能再有大跌的空间。

但真正该担心的是那些劣质房源，比如远郊房、没有配套的老房子。这些房源的流通性会越来越弱，未来很难找到接盘侠。

因此，现在的楼市已经不再是普涨或普跌的时代，分化将不可避免。

接下来，大城市或强省会城市的核心区域、配套完善的次新房，价格会比较稳定，甚至可能出现小幅回暖。这种稀缺资产的抗跌性更强，手上持有这种房子的人，基本上不用担心亏损。如果现在有买房需求的话，也建议优先选择这种房源。

但如果是三四线城市或老家县城的房子，更或者是大城市的远郊大房子，就不建议继续持有了。因为这些房源的流通性会越来越差，找不到接盘侠的话，价格就会陷入阴跌。手上持有这种劣质资产的人，早点做优化才是最明智的选择。