投资者内参精要丨马振阳深度解析

在10月8日，徽声在线旗下的权威财经访谈节目《不会就问TALK》播出了对中泰国际首席经济学家李迅雷的深度访谈。李迅雷在访谈中明确指出，他并不认同当前中国房地产周期已经进入筑底阶段的观点。

李迅雷着重强调，中国居民部门的资产负债表缩表进程才刚刚拉开序幕，且目前缩表的幅度尚显有限。

尽管当前政策层面正积极鼓励居民增加杠杆，但在房价持续下滑、居民风险偏好不断降低的大背景下，要扭转居民的购房预期仍需时日。

居民资产负债表缩表，尚处初期阶段

针对中国房地产周期的长期走势，李迅雷表示：“我秉持长期主义视角，更注重观察长期趋势，而非短期的市场波动。”

他认为，要全面评估房地产市场，至少需从四个维度进行考量：人口老龄化趋势、城镇化进程速度、居民资产负债表状况以及政策导向。其中，人口老龄化的加速、出生人口的减少以及2020年后城镇化进程的放缓，均对房地产市场的长期发展构成不利影响。

李迅雷特别指出：“当前，居民部门的资产负债表仍处于缩表阶段，且这一进程才刚刚开始，缩表的幅度目前并不显著。”

他以美国2008年金融危机后的居民缩表情况为参照，指出美国居民部门的资产负债表调整已经历了十七八年的漫长过程。而反观中国，他表示：“如果从2021年开始计算，我们的缩表进程才刚刚走过五年。”

李迅雷进一步表示，他并不太关注当前房价、房地产销售额等短期指标的变化。“因为从历史的长河来看，这些短期变化就像浪涛一样，虽然会引起市场的波动，但更重要的是要把握长期趋势。”

“政策效果并非立竿见影”

在谈及房地产政策时，李迅雷指出，近年来为稳定房地产市场，政策力度不断加大，但政策的出台并不意味着市场会立即作出反应。

他回顾道，中国自2010年以后逐步加强对房地产市场的调控，2016年明确提出“房住不炒”的定位，但房价直到2021年前后才开始出现下跌，中间间隔了约五年的时间。

“因此，我们现在出台的支持房地产、维持房地产稳定的政策，虽然正在陆续推出，但并不能期望政策一出台就立即产生显著效果。”

李迅雷特别提到了8月28日出台的房地产新政，包括延长房贷期限、降低首付比例等措施。他认为这些政策实际上都在鼓励居民增加杠杆，但当前居民部门仍处于缩表阶段，风险偏好正在下降。

他指出，过去居民愿意加杠杆时，政策却在限制居民加杠杆；而如今政策转向鼓励居民加杠杆，居民却可能持观望态度。

对于房价变化对居民风险偏好的影响，李迅雷表示：“当房价上涨时，居民的风险偏好会提高；而当房价下跌时，居民的风险偏好则会降低。要扭转这种思维惯性，还需要一定的时间。”

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