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近段时间网上有段视频，传得挺火。

电话这头，中介苦口婆心：“姐，你这套房子再不降点价出手，真要砸手里了，眼下行情你又不是不知道。”

电话那头，业主半点不松口：“砸手里我也认，大不了传给儿子孙子，这个肉我不割，你们别再打电话压价了。”

2句话，没什么专业术语，却把当下楼市里那层窗户纸捅破了。

这轮调整从2021年高点算起，已经走了5年有余，市场情绪从狂热走到了僵持。中介门店里张嘴就是“还得往下走”，业主群里大多数人挂着价慢慢等，宁愿撤牌也不肯大幅让价。

一边催着卖，一边咬死了等。到底谁在吓唬谁？先把2个人的立场和利益拆开看。

要听懂“砸手里”3个字，得先看看中介这个行业眼下的日子。

贝壳2025年财报显示，全年净利润29.91亿元，同比下降26.7%；四季度单季净利润0.82亿元，2024年同期是5.77亿元。头部平台尚且如此，中小门店压力可想而知。

行业里普遍推行“借薪制”，公司不再发固定底薪，每月预支一笔生活费，开单拿到佣金再扣回去，连续几个月不开单，吃饭租房都成问题。

不开单，就没有收入。

买方市场里买家稀缺，心态很明确：不降价就不买。劝业主让价是促成交易直接的路径，价格到位了，佣金才有。这跟人品关系不大，是立场使然。

为了让业主降价，行业里有几套成熟手法。

一套是先钉个低价的“锚”，只给你看小区里低价成交的记录，却不告诉你那是房东急用钱的特例，好户型其实卖得更贵。

一套是上门先挑毛病，户型、楼层、临街、装修挨个否定，先把业主的信心磨下去。

还有一套是轮番报低价，很多报价压根没有真实客户，就是来试探底线的。

这些手法不是个别现象。2025年9月30日，北京房地产中介行业协会发布倡议，明确禁止恶意压价、虚假带看、做局施压，也不得用精神操控手段损害房主权益。

中介天天泡在一线，对小区近期成交、买家出价确实门儿清，可懂微观不等于看得准大趋势。他的业绩按月考核，等不了3到5年，看到的只是这个月带看少了、几套房子降价。

2014年底和2020年疫情刚来时，中介群体都曾一片悲观、劝业主赶紧出手，结果2次等来的都是政策发力后的修复行情，听劝低价卖房的人，回头看都卖在了低位。

退一步说，就算中介看准了方向，也未必会讲给你听。告诉你“再等等能回来”，你拿着房子不卖，他就赚不到佣金。立场决定嘴巴，这是人性。

再看业主那句“传给子孙也不割肉”。

很多人觉得这是嘴硬赌气，可站在业主角度算账，就知道背后有沉甸甸的分量。

央行2019年开展、2020年发布的城镇居民家庭资产负债调查显示，住房资产占城镇居民家庭总资产的59.1%，占实物资产的74.2%；住房拥有率96%，户均住房资产187.8万元。

对普通家庭来说，房子就是家里的大头，一套让掉几十万，让掉的是一家人20到30年的积累。

业主的底气不全是情绪，有3条现实支撑。

头一条，持有成本真的降了。首套商贷主流利率3.05%，2026年9月底落地的财政贴息按年化1个百分点补贴，前5年实际付息约2.05%；公积金首套利率2025年5月已降到2.6%。

同样贷款100万、30年等额本息，2021年高点利率5.88%时月供5918元，现在按3.05%算月供4245元，一个月少还1673元。月供轻了，房子自己住着，没有急用钱的需求，为什么要亏着卖？

第二条，议价权在悄悄转移。4个一线城市的二手房挂牌量2026年3到4月先后见顶，到9月末合计减少1.35万套，深圳降幅7.8%。

据58安居客研究院监测，一线核心板块优质二手房的议价空间，已从年初的5%到8%收窄到1%到3%，急售低价房源消化得差不多了，不少房东干脆撤牌转出租。

第三条，政策方向看得明白。2025年中央经济工作会议部署着力稳定房地产市场，首付、利率、税费、收储一道道措施接连落地，新华社2026年年中报道用的表述是“筑底回稳态势增强”。

把两边拆完，回到客观问题：现在的楼市站在哪？

先看调整幅度。贝壳研究院数据，2025年重点30城二手房成交均价较历史峰值回撤39%，一线平均37%、二线38%。

这个口径要讲清楚。成交均价受成交结构影响大，市场冷的时候低价刚需占比高，会拉低均价；看同小区同户型的可比价格，一线核心板块实际回撤大多在20%到30%。

再看先行指标。国家统计局数据，2026年3月起一线二手住宅环比连续7个月回升，9月上海二手房价同比转涨，是2023年以来头一个转正的一线城市。

贝壳研究院统计，前三季度全国二手房网签面积约6.17亿平方米，同比增长10.7%，二手房占住房成交比重升到52%；50城狭义库存较2023年初下降约19.7%。

供给端，1到9月住宅新开工面积同比下降25.4%，年化创2003年以来新低，现房销售改革把拿地到售房周期拉长到2到3年，多家机构预判2027年前后核心城市会出现供应偏紧窗口。

资金不会说谎。上半年内地商业不动产大宗交易约1212亿元，外资成交同比增长82%，65%以上落在一线，阿布扎比投资局、黑石等长线资本接连出手。

中信证券、花旗、摩根士丹利、高盛等机构预判方向趋同，2027年前后核心城市企稳，这轮调整走向尾声。

讲了这么多积极信号，有句话得说在前头：不是所有房子都值得硬扛。

能回到2021年水位的，主要是一线和强二线核心板块、品质次新、流动性正常的房子。低能级城市、远郊大盘、文旅康养盘供应量大、接盘人群少，市场反弹时反而是置换窗口。

现金流确实紧张的家庭也别硬撑，适当处置非核心房产、稳住现金流，比赌反弹重要。看多核心资产，承认非核心的流动性风险，判断才站得住。

拆到这里，答案很清楚：谁也没吓唬谁，都是立场在说话。

中介的狠话服务于成交，业主的坚持里有账单和政策给的底气。调整已经走过5年，几组指标都在边际改善，核心资产完成修复的概率，大于继续大幅下探的概率，只是过程缓慢、分化。

与其在2句狠话之间选边，不如先看清自己的房子站在哪一侧。话术是别人的，资产和现金流是自己的。

免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。