文/十一弟
深圳湾的海景，是深圳顶级豪宅最硬的招牌。
在后海，春笋、万象城、人才公园、深圳湾公园，几乎把这座城市最昂贵的资源，全都堆在了一起。
这里的滨海豪宅，动辄就要几千万，卖到上亿也不稀奇。
2019年，华润深圳湾瑞府开盘。
400平米的大平层，单套总价8000多万，几分钟就被抢光了。
500多平米的顶层豪宅，总价超过1个小目标。
当年的开盘盛况，轰动一时。
连看房的预约系统都被土豪们挤瘫痪了。
一晃七年过去了，同一个小区，一套398平米的豪宅，被挂上了司法拍卖平台。
相比当初业主的买入价，这套法拍豪宅大幅降价，吸引了上万人围观。
但却无一人出价，最终遭遇流拍。
曾经需要排队抢购的深圳湾顶级豪宅，如今在法拍平台上无人问津。
01
2019年，深圳湾木棉花酒店，华润深圳湾瑞府开盘入市。
这是深圳那年春节后第一个开盘项目，也是华润深圳湾综合体南区的收官作品。
瑞府紧挨着华润总部大厦，也就是现在的深圳地标之一——春笋。
项目周边是万象城、人才公园、深圳湾公园和后海金融总部基地。
这栋59层高的摩天大楼，1层~24层是安仕达酒店，27层~59层才是这次开盘预售的顶级豪宅。
华润置地一次性推出了146套房源，全部是大户型——
最小面积228平米，最大面积583平米。
项目备案均价15.8万/平米，定价区间拉开得很大——
最便宜的卖到了9.9万/平米，最贵的需要20.2万/平米。
瑞府的总价上车门槛是2448万，顶层豪宅站上了1.12亿。
这个价格，还不包含精装修费用。
据说，当时开发商捆绑的装修标准是2万块钱/平米。
也就是说，买下一套500多平米的大平层，除了总价1个小目标的房款，还要多掏上千万的装修款。
开盘当天跟过年似的，盛况空前——
由于预约人数太多，看房预约系统一度出现故障。
根据当时流出的选房信息，推出的146套豪宅，当天认购了69套，去化率接近一半。
其中，400平米的大平层，是被秒光的，迅速抢购一空。
还有几套总价超过1个小目标的顶层豪宅，也被土豪们塞进了购物车。
那时候，深圳楼市还是一片火热，富人对顶级豪宅的购买力，令人瞠目结舌。
在深圳，瑞府的配置也算是拉满了——
户型落地窗，超大景观面，独立套房设计，部分户型还带有保姆房。
站在高楼层，深圳湾海域、人才公园和后海城市天际线，尽收眼底。
瑞府的物业费，是每月每平米11.8块钱。
一套500多平米的大平层，每个月物业费就要6000多块钱。
项目交付后，业主每天出入酒店式大堂，享受华润物业的管家服务。
顶级豪宅向富人们兜售的，从来不是一套钢筋水泥垒起来的大房子——
还有深圳湾的地段，华润的品牌，以及一种站在城市最昂贵位置上的生活方式。
02
七年过去了，华润深圳湾瑞府的一大批豪宅，开始进入二手房市场。
业主的挂牌价，只高不低。
中介平台的挂牌信息显示，小区二手房最便宜的一套报价2650万，最贵的一套喊到了2.28亿。
折算下来，单价最低10.7万/平米，最高的39.1万/平米。
那些想靠中介卖掉手里二手豪宅的瑞府业主，价格预期有涨无跌。
而且，相比开盘时的买入价，有人甚至觉得现在房价还能涨一倍。
在二手房市场，业主喊得再高，不意味着能卖出去，这叫有价无市。
这次法拍平台上架的这套398平米的豪宅，是位于43楼的E户型。
十一弟查了下，2019年业主的购入价是6698万，折合单价16.8万/平米。
现在，法院找专业机构作了评估，市场价7191万，平均单价18万/平米。
若顺利拍卖，扣掉土地增值税、个人所得税等转让税费，还能值6665万。
按照专业机构的评估，买入持有七年里，这套豪宅价格没有跌，反倒涨了。
法院设定的起拍价，只有5033万，折合单价12.6万/平米。
相比7191万的市场价，打了七折，相比当初的买入价，低了四分之一。
这套豪宅在法拍平台上挂了几天，吸引了上万人围观。
结果，却无一人出价，遭遇流拍。
即便从当初6698万的买入价，降到了如今5033万的起拍价，也没人愿意掏钱捡漏抄底了。
十一弟查了下，这套豪宅登记在谢莉华名下，与被执行人李元共有。
谢莉华与李元原本是夫妻，李元跟叶青存在股权纠纷。
后来，谢莉华与李元办了离婚，把位于华润深圳湾瑞府的这套豪宅，通过离婚协议约定，分割给了谢莉华。
结果，叶青起诉了夫妻二人，要求法院撤销了两人在离婚协议中约定的财产分割，并申请查封处置他们名下的四套房产。
其中就包括这套豪宅。
于是，深圳中院便将这套价值大几千万的豪宅，挂上了法拍平台，进行拍卖。
03
上个月，华润深圳湾瑞府已经有4套顶级豪宅，被挂上了法拍平台。
这4套豪宅，是位于瑞府33层的A、B、C、D四个户型。
产权人是同一家企业，据说背后是曾经的世界铜王——正威集团的下属子公司。
其中，33A户型面积228平米，当年购入价2572万，单价11.3万/平米。
现在，这套豪宅挂上法拍平台，专业机构评估市场价2637万。
法院设定的起拍价为1846万，相比市场价打了七折。
最终，这套豪宅以2071万的价格拍卖成交，折合单价9.1万/平米。
33D户型面积397平米，当年购入价7630万，单价19.2万/平米。
法拍之前，专业机构评估给出的市场价是7146万，法院设定的起拍价是5002万，同样打了七折。
最终，这套豪宅以5827万的价格拍卖成交，折合单价14.7万/平米。
33B户型面积247平米，当年购入价2537万，单价10.3万/平米。
这套豪宅的评估市场价是2604万，法院设定的起拍价1823万，最终无人报名，遭遇流拍。
33C户型面积339平米，当年购入价5056万，单价14.9万/平米。
现在被挂上法拍平台，专业机构评估的市场价是5428万，法院设定的起拍价是3800万。
这套豪宅同样是无一人报名，最终遭遇流拍。
十一弟看了下，流拍的33B、33C户型的这两套豪宅，最近又被法院再次挂上了拍卖平台。
其中，33B户型的起拍价，降到了1458万，折合单价5.9万/平米。
相比2604万的评估价，打到了56折；跟当年的2537万购入价相比，更是已经降价了上千万。
33C户型再次挂牌的起拍价，降到了3040万，折合单价9万/平米。
相比5428万的评估价，同样是打了56折；跟当年的5056万购入价相比，已经降价了2000多万。
再过几天，这两套豪宅就要开拍了，但目前依然无人报名。
房子还是那套房子，价格却不是当年的价格了。
2019年，华润深圳湾瑞府卖的是富人们对顶级豪宅的信仰。
开盘时的盛况，犹在眼前，看房的预约系统，甚至都被挤到宕机崩溃。
几千万的真金白银，不是每个喜欢深圳湾海景的人都能拿得出来。
当年很多花了八千万、乃至上亿买一套瑞府豪宅的有钱人，如今已经掏不出钱来还债了。
尘归尘，土归土，这几年，大家都陆续回到了暴富前的模样。
绿皮火车的铺位上，挤满了西装革履、大腹便便的企业家。
