房企破产清算，烂尾楼该何去何从?

11月6日，昆明两家房企的破产资产第七次公开拍卖，涉及滇池南岸蓝光和实地集团2个烂尾盘。

更糟心的是，即便起拍价在首拍基础上降了近60%，最终还是以流拍告终。

破产财产多次拍卖

价格腰斩也无人接盘

先来看此次拍卖主角之一——昆明中和实地置业有限公司（下称中和实地置业）的破产财产。

资产评估价约2.09亿元，起拍价约1.06亿，有3000余人围观，但最终0人报名，以流拍告终。

｜图源：阿里法拍

今年1月，中和实地置业被晋宁区法院裁定破产。

拍卖核心资产，是旗下3宗共115亩土地，以及实地常春藤的6栋烂尾楼。

其中，实地常春藤位于滇池南岸的晋宁昆阳火车站附近，是实地集团在昆明开发的第二子。

项目占地约105亩，总建面约31.2万平， 共三个地块，原计划分两期开发。

一期包含10栋高层、1栋商业、1栋幼儿园，总建面约17.5万平，容积率3.1。

实地常春藤现状｜图源：法拍文件

2020年8月，项目一期开工建设，已建6栋高层，其中4栋已达到预售状态；另外4栋高层、商业、幼儿园都未开工。

2022年，项目陷入停工，至今也未复工。

今年4月，这批资产就被首次摆上法拍货架，起拍价2.09亿。

此后价格一路往下滑，到这次已是第七次拍卖，起拍价降至1.06亿，半年时间直接腰斩，但还是没人接盘。

｜图源：法拍文件

同一天流拍的，还有同样位于滇池南岸的蓝光雍锦香颂，开发方为云南乾升置业。

两个被拍卖项目不仅位置相近，命运也非常相似。

乾升置业这批资产同样经历了7次拍卖，起拍价从约2.3亿一路降到9520万。

如今跌幅接近六成，照样没人出手报名，最终还是流拍。

这次处置的破产财产，包括乾升置业名下的三宗用地使用权、在建工程、房产等不动产，以及车辆等动产。

｜图源：阿里法拍

其中不动产部分，就包括蓝光雍锦香颂。

该项目总占地约130亩，规划建17栋住宅和1栋幼儿园

2021年，项目开盘，同年12月就全面停工，到如今已经停滞近5年。

从工程进度来看，仅有6栋建筑开建，但均未封顶、未交付。

另外，该项目的售楼部也在此次拍卖的资产名单中。

蓝光雍锦香颂现状｜图源：法拍文件

偏远、烂尾都是雷

破产债权增加了拍卖难度

详细拆解这两个案例就会发现，流拍并不是偶然，而是多层因素叠在一起，每一层都在劝退买家：

其一，拍卖资产属于半成品，接盘后开发难度大。

以上两个项目，都是只建好了一部分的建筑就停工。

也就是说，买家拍下的不是一块净地，而是一块有烂尾楼的工地。

这种半截子工程，留着隐患多，拆除又得花一大笔钱。

对于接盘方来说，要么就填烂尾楼的坑，要么就得盘算改造的钱，是个不小的包袱。

蓝光雍锦香颂现状｜图源：法拍文件

其二，破产债权的水很深，需要承担一定风险。

与普通法拍相比，破产财产拍卖背后往往还有一堆历史债务、工程款拖欠等，理清楚这些关系需要耗掉大量时间和成本。

就算接盘方有钱续建，也得先过债权这道关。

昆明城市实景｜昆明楼市一线摄

其三，市场收缩期，位置偏远的楼盘已经不再吃香。

实地常春藤和蓝光雍锦香颂所处的晋宁，与昆明主城市中心的距离都在50公里以上。

近几年来，随着楼市进入调整期，公共交通不便利、资源配套有欠缺的偏远区域开始暴露出自身的短板。

对于这类楼盘，主城刚需不会考虑，投资客也早就撤离，少量地缘客户很难撑得起市场。

或许在上行期还能卖出1万出头的单价，如今腰斩的价格也很难再吸引到买家，行情整体遇冷。

总之，昆明远离主城的房产，正在经历一场系统性的价值重估。

｜昆明楼市一线制

那么，以上两个项目最终是继续降价等待接盘，还是另有转机，你怎么看？

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