对住在老楼里的北京街坊来说，一提到“改造”，心里往往先冒出两个问号：要不要搬家？要不要自己掏钱？

丰台区韩庄子三里小区，刚刚交出了一份不一样的答案：807户居民，全程没有搬离，居民不用直接出资，改造同意率达到96.2%。最近，这个项目入选了“2026北京市城市更新案例征集入选项目”。

一、钱从哪来？政府补助+企业自筹，居民不直接掏腰包

韩庄子三里1至9号楼、11号楼，建成于上世纪80年代，总建筑面积约4.29万平方米，807户居民。改造涉及屋面、外窗、节能保温、上下水管道等10余项内容，投资额约7900万元。

资金来源非常明确：政府补助和企业自筹，出资比例100%。也就是说，居民不需要像原拆原建那样拿出十几万甚至几十万，也不需要像申请式退租那样搬走拿补偿。房子在原地，产权不变，居民不直接承担改造费用。

之所以能做成，靠的是一个叫“211”的央地协同模式：中央部委和属地政府双向联动，破解审批堵点；中建一局作为统一实施主体统筹建设；改造完成后由专业品牌统一运营，形成“改造+运营”的闭环。这是在京央企旧改中首个完整走完“投、建、营”全流程并落地履约的项目。

二、怎么改的？不搬家，上下水也能换

老旧小区改造，最怕“一户施工、全楼停水”。韩庄子三里的做法是低干扰、分段施工，居民不搬离的情况下，完成室内上下水管线更新和装修恢复。

具体改了哪些东西，住过老楼的人一看就明白：

楼本体：屋面修缮、外墙节能保温、外窗更换，解决漏水、透风、不保温的老毛病。

管线：给排水管线更新，架空线全部入地，楼道里裸露杂乱的线路一并规整。

公共空间：翻新道路，新增机动车位和非机动车充电棚，落地智慧安防和适老化无障碍设施。

安全：消防设施更新，消除楼道安全隐患。

最关键的是那句：居民不用搬走。传统观念里，换上下水管道是“大工程”，不搬家根本干不了。这个项目通过分段施工和“一户一策”的工序安排，把这件事在居民正常居住的状态下做完了。

三、96.2%同意率怎么来的？不是贴张通知就开工

807户人，意见不可能天然统一。项目团队做了一件很多改造项目没做的事：把决策权交到居民手里。

具体抓手有两个。一是“楼栋管家”机制，工作人员上门走访、座谈交流，一户一策，根据每家的实际情况动态调整施工方案。二是“您码上说，我马上办”二维码，居民扫码就能反馈诉求，接诉即办。

线上有二维码，线下有样板展示区。项目用三维扫描和720云模型把改造后的样子提前呈现出来，居民“看得见、摸得着”，再决定签不签字。最终，改造同意率达到96.2%。这个数字不是靠行政推动压出来的，是一户一户谈出来的。

四、不光是刷墙换管，还多了一个“社区客厅”

如果只是修修补补，韩庄子三里的示范意义不会有这么大。

项目把小区闲置用地盘活，打造了一个叫“云中有树复合场”的嵌入式服务综合体，集邻里交往、文化休闲、社区便民服务于一体，重点补的是“一老一小”的短板。这个空间不仅服务本小区807户，还辐射周边13个小区、超过1万名居民。

换句话说，改造的逻辑从“修房子”延伸到了“补功能”。老楼还是那栋老楼，但楼下的日子不一样了。

更长远的一步在运营。项目没有把改造做完就撤，而是形成了“投资+设计+建造+运营”一体化的“中建·丰台看丹模式”，用嵌入式服务的微利运营来反哺长效维护。改造不是一次性消费，后续的物业和运营有人管，这才是老小区最怕断档的地方。

五、对北京老楼住户意味着什么

韩庄子三里的样本，和原拆原建、申请式退租走的是完全不同的路子，但恰恰因为不同，参考价值反而更广。

第一，不是所有老楼都需要“拆了重盖”。如果楼体结构尚可，上下水、保温、外窗、管线这些核心痛点通过综合整治就能解决，居民不搬家、不掏大钱，生活品质同样能上一个台阶。

第二，央企产权的老旧小区，通道正在打开。韩庄子三里是首个在京央企老旧小区综合整治完工项目。过去这类小区常常卡在“产权单位是谁、钱谁出、谁来牵头”上，现在“211模式”跑通了，后续同类小区就有了可复制的路径。

第三，居民同意率是硬门槛，但可以谈出来。96.2%不是天上掉下来的。如果你所在的小区有改造计划，先关注有没有“楼栋管家”式的沟通机制，有没有让居民提前看到方案的渠道。看得见，才签得下。

第四，改造和运营正在绑在一起。只改不运营的老旧小区改造，过几年又会回到原点。韩庄子三里把运营前置，用社区服务收益来支撑长期维护，这个思路对任何一个准备改造的老小区都有借鉴意义。

韩庄子三里的807户居民，没有搬走，没有掏空积蓄，房子在原地完成了更新。对于住在央企老楼、房龄超过30年、又等不到拆迁的北京街坊来说，这条路值得盯紧。

你家所在的小区是央企产权吗？有没有听说综合整治的消息？欢迎评论区聊聊。