有一档财经播客曾专门聊了上海楼市，请来两位85后嘉宾：一位是做新房测评的“清风”，另一位是用无人机航拍楼盘的丁总。两个人整天在售楼处和工地之间跑，看到的比数据更直观，也更扎心。

丁总做航拍是碰巧开始的。2022年底到2023年初，他打算换房，赶上上海打新最热的时候。他第一次去认筹的楼盘，样板间、沙盘都没有，连售楼处也没有，可认筹的人照样挤破头，几乎都是闭着眼买。

春节期间他去工地转了一圈，用无人机拍了施工进度发到群里。销售手上只有几张效果图，就把他的原图要过去当宣传背景，后来还有人劝他干脆做个自媒体。这样的场面，现在听起来像上辈子的事。

清风说，这几年最大的变化是攻守换了位置。以前开发商说了算，现在购房者成了最强势的一方。市场冷得很快，2025年7月到9月，售楼处的来访客户明显变少。

二手房往下走以后，新的买家进不来，手里有钱、想买房的那批人被所有楼盘抢来抢去。上海也开始打折、送车位，这在以前很难想象。

开发商办私宴、包游轮、请明星网红、包场看剧，想尽办法拉近和客户的关系。买房人也学会了等，碰上一千多套的大盘，有人直接说等前几批卖完、开发商开始让利了再出手，反正对方不敢涨价。

这份底气是怎么来的？过去买房有点像买香奈儿，每年都有涨价的机会，上海的地价、房价很大程度上靠涨价预期往上推，于是大家都觉得早买比晚买强。

现在房子更像汽车，新产品一代接一代，得房率更高，赠送面积更大，价格说不定还更低，“等等党”自然越等越赢。一样东西失去了涨价的能力，就会越来越难卖；越难卖，底牌越容易被看穿，也就更卖不动。

一二手房之间的关系也变了。丁总发现，次新房价格降下来以后，很多人不再非新房不买。在强中产和高净值聚集的板块，次新房跌得不多；可在大多数中产板块，新房已经比次新房贵出一大截，买家又开始拿一二手房比价，有点回到倒挂之前2018、2019年的样子。

买新房的心态也从投资变成了消费，跟买车差不多：未必能赚钱，住得舒服最要紧。

清风说得更直白：“刚需”很大程度上是个伪命题。如果明知道买完五年要亏三百万，再需要房子的人也不会掏钱。现在卖得好的房子，都是看得见还有套利空间的。

真正开盘就卖光的，只有5000万元以上的顶级豪宅，买家多是外地富二代或者做生意的家庭，不少还是十八九岁、家里出钱、房本写本人名字的年轻人。中间价位卖不动，是因为置换链条基本断了：老房子卖不掉，换房的钱就凑不齐。

把视线放到全国，这种卖房难的局面并不是一天形成的。1998年房改以后，房价涨了二十多年，一线城市的涨幅尤其惊人，大多数家庭也因此有了自己的房子。

2021年以后，市场进入调整期，不少地方的房价从高点明显回落，环京一些城市跌得更狠。2015年到2019年在高位上车的人最难受，很多家庭当年凑齐了“六个钱包”，背上二三十年房贷，如今首付缩水了，月供一分也不能少。

当然，市场也不是一路往下走。今年10月19日国家统计局公布的数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。

其中，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.3%，北京下降0.2%。官方媒体报道，业内人士认为风向标城市发挥稳市场带动作用，住房交易的整体表现更具韧性，楼市回稳态势继续增强。

不过，分化依然很明显，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.5%和5.4%。核心城市的好房子已经企稳，大量普通城市、普通房子还在消化库存。在这种行情下，“买房一定赚钱”的想法已经站不住了。

这也是“租房时代”被越来越多人提起的原因。

有业内机构预测，到2030年，我国城市租房人口有望超过2.6亿。背后的逻辑不复杂：一部分人觉得房价还没到底，宁可先租着，等合适的时候再出手；还有不少90后、00后看得更开，不愿意为了一套房掏空父母积蓄、背几十年贷款，觉得收入稳定以后再考虑买房也不晚。

播客里讲过一个很有代表性的故事。一位上海家长原本在黄浦有一套大平层，卖掉以后打新买了一套160平方米的四房，又在青浦买了别墅，打算退休后和老伴搬去郊区，把市区新房留给儿子结婚用。

没想到这个00后儿子说：我不要房子，我要开法拉利。听着像玩笑，却把两代人的分歧说得很清楚。父辈的财富大多来自过去三十年押对了房子，自然希望这个故事接着讲下去；年轻人没经历过那段好时候，对房子也就没那么执着。

租房本身也在变得更体面、更有保障。有行业报告指出，《住房租赁条例》的实施，标志着行业从政策引导转向法治化管理，同时四大一线城市租房人口占比突破50%，住房租赁不再是城市生活的“过渡方案”。

今年8月，《住房公积金管理条例》完成第三次修订，“支付房租”升至提取首位。上海还在试点收购老房子改成保障性租赁住房，浦东等三区试点收购内环内“老破小”，截至5月中旬累计收购523套，改造后出租率达82%。

“租购并举”正一步步落到实处，对刚工作的年轻人和新市民来说，是实实在在的好消息。

从租金看，租房也比以前划算。中指研究院的数据显示，今年三季度50城住宅平均租金先扬后抑，累计微跌0.01%，截至2026年9月，50城平均租金房价比为2.30%，较2025年9月提升0.10个百分点。

简单说，就是租金比房价稳，租房的性价比在上升。买房要承担房价波动的风险，租房至少没有这份压力。

那房子是不是就没人要了？也不能这么说。清风和丁总都认为，房子回到居住属性，不代表它没有价值，只是不能再把它当成稳赚不赔的提款机。

回头看上海，2009年、2015年、2020年都有过明显上涨，有人2014年买房，2015年下半年到2016年初的半年里房价就翻了一倍。可那样的行情靠的是特定的时代条件，很难照搬到今天。

比较稳妥的做法，是持有一套位置和品质都靠得住的房子，控制它在家庭资产里的比例，其余的钱适当多配一些权益类资产。年纪越轻，房产比例可以高一点；越接近退休，越应该降下来。

说到底，到2030年会不会“全面进入租房时代”，谁也不敢打包票，但趋势已经很清楚了：买房不再是唯一答案，租房也不再是没办法的选择。房子越来越难卖，是因为人们越来越清醒。不管买还是租，都是为了把日子过好，没必要让一套房子压垮心情、绑住生活。