文｜邓浩志

前段时间芳村的万象城开业，据说人山人海。看见全网都是宣传，火爆程度和我预期有差距。以目前的市场行情，一个商场这么火值得冷静观察。

说几个原因：

1、这个万象城，顶奢缺位。

商业地产圈的朋友都知道，万象城是华润商业万象系最高端的产品，属重奢卖场。简单说就是显眼地方都铺满国际一线奢侈品牌。但偏偏这个场旁边就是另一个重奢卖场太古里。而就我所知道的情况，太古里已经把大家最熟悉的一线品牌全部以排他方式签下来了。意思是在太古里方圆几公里内，这些品牌不得开另一家店。太古里这招就是冲着万象城去的。所以这家万象城里，没有一个 LV、Hermès、Dior、Gucci、Cartier、Prada 这类传统意义上的国际一线品牌，甚至苹果的旗舰店他们都没拿下。

如果没有这些，这顶多就是低一档的万象天地系列而已。没有顶奢意味着什么呢？意味着没有顶奢品牌那些极具创意且奢华的布置，卖场自然少了许多打卡点，这对客流肯定产生影响。

2、芳村消化不了这么多商业。

芳村在最近一口气出了 cocopark、太古里、万象城等一批商业。以上商业目前还没 100% 开业。如果按规划，主要四大商业体总规模分别为：太古里 15 万平、万象城 18 万平、广船项目 20 万平、cocopark 12 万平。四大之外还有整个花地湾板块十几二十个新楼盘的商业配套，这个体量也不小，小的也有 1、2 万平，大的 3、5 万平。而光四个大商业总规模就有 4 个天河城广场。要知道体育西的天河城可是辐射全广州及周边地区。芳村只是新荔湾的一个板块，四个天河城规模的卖场 + 一堆社区商业。消化压力可想而知。

另外，我还有组统计数据（上图），目前广州商业空置最高的区域就是荔湾，达 22.8%。这还是万象城没开业时候的数据。总结，在商业严重过剩且同质化的地区，要长期保持热度并不容易。

3、市场上的讨论值得关注。

这段时间，网络上确实有关于现场客流组织的讨论，虽然我无法证实真假，但这类讨论在过去已经比较少见，唯独这次和万象城挂上钩，而且我在微信群、自媒体等多个地方都见到类似信息，并非单一来源。另外不少媒体陆续发布万象城开业后，会推高周边租赁需求，房价等信息。给人感觉，这也是常见的营销传播手法。

所以综合看，这次万象城的火爆，需待持续观察。以上只是合理的推测，未必是事实。但事实并不遥远， 3 个月后，再看看场子还火不火，大家一看便知晓。我对此是比较有信心的。

以上仅为个人观察与推测，不构成任何事实指控