自“828新政”及购房贷款贴息政策推行以来，房地产市场信心依旧低迷，众多从业者仍深陷裁员降薪的忧虑之中。这一现象背后，折射出的是房地产行业面临的深层困境与挑战。

值得欣慰的是，9月28日的国常会明确提出将“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”。这一决策被众多机构视为房地产行业重要性的有力证明，尤其是土地财政以及房地产及其上下游行业在稳定就业方面的关键作用，再次得到了凸显。

近期，一个热点话题引发了市场的广泛关注。人社部副部长李忠在10月10日国新办举行的“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上强调：“数据找人至关重要。当前，仍有一些人未参保，我们必须通过多种方式找到这些人，动员他们参保，以进一步推动参保数量的增长、结构的优化以及质量的提升。”这一表态迅速在市场上引起了强烈反响。

早在今年4月27日，国家税务总局就发布了《关于修订部分税务执法文书的公告》（国家税务总局公告2026年第10号）。自6月1日起，社保费检查、调查取证、限期缴纳、催告、强制执行等环节必须全部使用统一的税务执法文书。这一举措无疑让企业感到更加紧张，因为大部分企业在员工社保的真实缴纳基数上，都存在着不同程度的“猫腻”。

9月28日，国家税务总局进一步发布了《全国税务行政处罚裁量基准（2026年版）》，其中第30项明确规定：用人单位若存在不缴或少缴社会保险费的情况，经税务机关责令限期缴纳后，逾期仍未缴纳的，将处以欠缴数额1倍以上3倍以下的罚款。这一新规自11月1日起正式施行，无疑为社保征缴加上了“紧箍咒”。

许多人认为，社保加强征缴的背后，实质上是财政收入的收缩，更准确地说，是土地财政的逐渐退场。这一观点并非空穴来风，从数据中我们或许能找到一些端倪。

据统计，全国土地出让收入在2021年达到了8.7万亿的高峰，但此后便连续下滑，至2025年已腰斩。而今年1-8月，全国国有土地使用权出让收入仅为1.38万亿元，同比2025年又下降了28.6%。许多机构预测，今年的全国卖地总收入同比去年将下降30%。这一数据无疑为土地财政的退场提供了有力的佐证。

那么，土地出让金收入的巨幅收缩该靠什么来弥补呢？目前，呼声最高的是地方附加税、消费税和房地产税。然而，在落地层面，这些方案显然都面临着不小的难度。地方政府的“股权财政”是否只是个伪命题？正如我们在《一边加油门，一边踩刹车》一文中所探讨的，至少在中短期内，绝大多数地方政府根本不存在实现“股权财政”的可能。

就地方附加税立法（也即费改税）改革而言，由于地方附加税的规模有限，且税基依附于增值税和消费税，属于顺周期税种，因此这一改革无法填补土地财政的巨大缺口。而消费税虽然一直被视为解决财政收入的重头戏，包括消费税后移、下划地方等改革措施，如果真的能落地，税源将从生产地转向消费地，消费强、人口流入多的地区将受益最大。但这一改革也会拉大区域财力差距，同时需要配套调整转移支付或支出责任，因此并非简单给地方增加收入那么简单。

至于呼声更高的房地产税，按目前的形势估计，短期内肯定难以落地。房地产税在国际上是地方核心财产税，属于稳定的保有型税源。然而，受房地产下行周期、居民购房时已一次性缴纳土地相关成本、居民接受度等因素制约，目前房地产税立法已搁置，个人住房试点也已暂停。这一现状无疑让房地产税成为弥补土地财政缺口的希望变得渺茫。

今年的“828新规”实施后，房地产企业因现房销售新规等影响，普遍面临资金紧张、销售下降、融资收缩的困境，因此拿地意愿降低。地方政府也就自然很难再像过去一样通过大规模出让住宅用地获得卖地收入。这一变化无疑让土地财政的退场更加加速。

简单来说，地方政府过去最熟悉的那条路——新增土地、推出住宅用地、吸引房企拿地、获得土地出让收入，正在逐渐失去原来的制度空间。即便未来房地产市场出现一定程度的修复，地方土地财政也很难完全回到过去那种依赖大规模新增土地供应的状态。尤其是今年出台的“38号文”严控新增经营性房地产开发用地后，不仅是“房企不想买地或没有能力继续买地”，“地方政府也不能像过去那样随意卖地”了。

许多人认为，地方政府可以通过产业用地的出让来替代商住用地的出让，从而解决土地出让收入的问题。同时，地方政府专项债也可以弥补土地财政的亏空。然而，我们认为这两者都不太现实。

表面上看，房企不拿地，地方国企、城投平台又不能轻易拿地，那么真正能够继续支撑土地市场的就只剩下产业用地了。然而，产业用地和住宅、商业用地的土地价格完全不在一个数量级。工业项目虽然可以带来投资、就业和税收，但很难像住宅用地一样一次性形成巨额土地出让收入。也就是说，土地依然存在，但能够被快速变现的土地越来越少；资产依然存在，但资产转化为现金流的速度正在明显下降。

再说第二个问题，土地财政退潮之后，地方政府专项债为什么很难顶上资金空缺。我们认为，一是专项债存在用途限制，二是很多专项债本身离不开土地出让收入作为偿债来源。如果仅仅认为“土地财政下降了，可以用专项债的资金来替代”，那么最多只是看到了钱从哪里来的表面问题。

事实上，专项债本身也需要解决偿债来源问题，而历史以来最主要依赖的还是政府的土地出让收入。换句话说，土地财政虽然不一定直接出现在专项债融资的第一环节，但却可能出现在专项债项目未来的偿债逻辑里。现在想通过专项债解决土地财政的空缺问题，至少在运行逻辑上就无法成立。