文/徽声在线编辑

2019年盛夏时节，广州番禺区的里仁洞村正经历着独特的蜕变。

空气中弥漫着一种难以名状的混合气息——

既有城中村特有的潮湿、油烟与生活垃圾的味道，又夹杂着电商时代蓬勃发展的热烈气息。

快递车辆穿梭不停，年轻人们怀抱着一摞摞包裹，在狭窄的握手楼间灵活穿行。

彼时的里仁洞，堪称广州最不像CBD的角落。

这里汇聚了600余家淘宝店铺，3万多人依靠电商行业谋生。

村内拥有3900多栋出租屋，3万多套自建房，常住人口超过4万之众。

白天，电商从业者们忙着发货；夜晚，房东们则挨家挨户敲门收租，整个村子依靠淘宝电商维持着运转。

在那个炎热的午后，里仁洞村会议室里，一场关乎村子未来命运的表决正在紧张进行。

最终，越秀地产赢得了超过97%的支持率。

两天后，越秀地产与里仁洞村正式签订了旧改合作框架协议。

这一项目的开发体量与投资规模均堪称巨大——

改造面积达172公顷，总投资高达210亿，规划总建筑面积更是达到了349万平米。

越秀地产精心绘制了一幅宏伟蓝图——

规划建设住宅、公寓、酒店、商业综合体，并计划增设11所幼儿园和学校，将里仁洞与旁边的万博CBD紧密相连。

这是越秀地产首次大规模涉足旧改领域，外界对此评价道——

广州淘宝第一村即将华丽转身，成为新的CBD。

旧改与传统的拿地卖房截然不同，它是一项需要极大耐心的生意。

在公开市场拍地，流程相对简单：交钱、取证、开工、卖房。

销售回款一到手，便可继续拿地开发。

而旧改则是另一套复杂的游戏规则——

开发商需要面对一户户村民、一栋栋握手楼、一条条窄巷，以及漫长的谈判、拆迁、安置和规划过程。

2019年，里仁洞旧改项目正式启动。

当天，众多村民纷纷前来围观沙盘模型。

他们站在沙盘前，指着未来的道路、学校和住宅，憧憬着这个曾经被快递车堵得水泄不通的淘宝村，未来将会变成何种模样。

当时预计整个改造周期需要6年时间。

越秀地产之所以决定介入这一旧改项目，首先看中的是这里的地段和位置优势——

里仁洞村北面毗邻长隆和万博，附近有地铁3号线、7号线经过，距离广州南站、珠江新城均不远。

越秀地产的一把手林昭远给出了简洁明了的判断——

“地价已基本锁定，项目未来的发展和盈利空间颇具想象力。”

这句话，几乎可以视为越秀地产近年来房地产发展策略的注脚。

他们不盲目追逐市场热点，而是将资金投向自己能够看得懂、算得过来账、等得起的地方。

七年后的今天，里仁洞村与越秀地产都已焕然一新。

01

越秀地产刚刚发布了2026年中期业绩报告，数字并不那么亮眼——

上半年营收为366亿，同比下降了23%。

毛利率更是跌至10%以下，仅为6%。

最终到手的净利润，还不到1个小目标。

换句话说，一年前还能赚到十几亿的生意，如今上半年几乎已不赚钱。

其实，越秀地产并非销售不畅。

上半年，其销售额达到了505亿，行业排名第八。

年初定下的千亿销售目标，一年过半，任务目标刚好完成一半。

销售额同比下降了18%，但销售面积却增长了16%。

这一降一升之间，蕴含着简单的数学道理——

房子卖得更多了，但价格却降低了。

过去，房企最向往的财务报表是量价齐升，如今则变成了去库存。

越秀地产的销售规模仍位居行业前十，现金流也未失控。

但利润却被市场一点点挤压出来。

翻开其上半年的财务报表，还有另一番景象——

尽管账面利润所剩无几，但兜里的现金却比以往更加充裕。

到上半年，越秀地产手上的现金资源已达515亿，比年初增加了一成以上。

行业已鲜少提及的三道红线，越秀地产全部保持绿档——

剔除预收账款后的资产负债率为65%，净借贷比率为49%，现金短债比为2.1倍。

标普和惠誉均给出了BBB-投资级信用评级，展望稳定。

上半年的销售回款率升至71%，提高了10个百分点，使得经营性现金净流入达到了138亿。

还有一个最为亮眼的指标——

融资成本。

上半年，越秀地产的融资成本首次降至3%以下，仅为2.91%。

今年六月份，其刚发行了一笔本金为19亿的境内公司债，票面利率低至1.97%。

上个月，住建部、自然资源部、金融监管总局联合出台了一项新政——

明确有力有序地推进商品住房现房销售。

新出让土地项目将优先实行现房销售，仍采用预售的，单体建筑也需完成主体结构封顶。

从前那个先卖图纸沙盘、收钱后再盖房子的时代，正式开始松动。

过去三十年，中国房地产行业最为熟悉的一幕，莫过于——

售楼处里，站在一个巨大的沙盘前，销售员手持激光笔，指指点点。

他们告诉你：这里以后是小区大门，那里是学校，这里有商业街，那里是地铁口。

然后客户签合同交钱，开发商拿到预售资金，继续盖房。

房子还未建好，买房人的贷款却已先打到了房企账户上。

房地产行业就是这样滚动发展起来的。

如今，游戏规则已发生改变——

现房销售真正的考验，已不再是预售制下的营销能力。

它不仅改变了新房的买卖方式，也改变了地产开发的时间周期，还有房企的资金逻辑。

能够将借钱成本压降至3%以下，越秀地产已掌握了现房时代最为重要、也最为需要的能力。

谁能够将杠杆水平控制得更低，谁兜里的现金更多，谁能够拿到成本更低的融资，谁才有资格继续玩下去。

在现房销售正式到来之前，越秀地产已提前将自己的财务报表重新调校得更为合理。

早在2021年，房地产行业刚一转变风向，林昭远便提出了一个非常朴素的理念——

以销定投。

不是以目标规模定投，也不是以融资能力定投。

而是根据能卖多少，再决定投多少，将资金投向确定性更高的城市。

越秀地产上半年505亿的销售规模中，有八成以上来自存量项目。

北上广深再加上杭州、成都，这六个核心城市的销售占比高达84%。

房企过去的扩张模式，依赖于多拿地、开新盘、冲规模。

越秀地产却已不再遵循这一模式。

上半年，其仅拍了6块地，权益地价70亿，其中97%的资金投在了核心六城。

与几年前动辄几百亿拿地的房企相比，完全不是一个画风。

越秀地产的克制近乎无趣，但无趣也会成为一种能力。

尤其是在房地产行业进入现房时代以后。

过去，优秀房企的标准是加杠杆、砸钱拿地、全国化规模扩张。

到了今天，这套审美标准已开始发生改变。

现房时代，衡量优秀房企的标准，只剩下简简单单的三个字——

扛得住。

现房销售最怕的一件事，是项目还未开始卖，兜里的钱却已先没了。

房企需要先将钱准备好，将房子盖出来。

让越来越挑剔、越来越谨慎的客户看到实物后，再决定购买，才能收到回款。

这套新的游戏规则，放在从前房地产黄金时代，确实显得不够性感。

大潮退去，房企真正值钱的不是规模，而是在现房时代能够扛得住、活下来的能力。

房地产下半场，市场不会再奖励那些跑得快的人。

它开始奖励那些在所有人都要求减速刹车的时候，兜里还有钱继续跑的人。

现房销售，正在将这一道理写入制度之中。

02

作为广州最大的国企开发商，越秀地产正经历着一个利润并不漂亮的低谷期。

但其杠杆水平、现金储备、融资成本以及提前调校好的资产负债表，却更能适应和匹配正在落地的现房时代。

林昭远在去年便曾表示，房地产行业最终会走向现房销售。

他还说，行业要从快字当头，转向好字优先。

房企等来的，并非一个让自己重新站上规模巅峰的窗口。

这是一个越来越在乎确定性的越秀地产，等到了一套确定性更高的游戏规则。

上半年505亿的销售额中，大本营广州依然是其最大的粮仓，半年卖了210亿，业绩贡献四成以上。

2019年那个曾经挤满淘宝店和快递车的里仁洞村，如今已有了一个新的名字——

越秀·万博和臻。

上半年全广州卖得最好的十个楼盘中，它能排到第七，销售额达到了21亿。

七年前的夏天，越秀地产走进这个密密麻麻的城中村，准备投资210亿。

没人知道，这个天文数字何时能变成销售回款和利润。

唯一能确定的，是越秀地产需要有足够长的耐心和足够厚实的钱包。

与里仁洞村一样，还有广纸、马场地块的连片开发。

2012年，拥有96年建厂历史的广州造纸厂搬走，留下了一大片旧厂区。

后来，越秀地产来了，前前后后开发了近十年时间。

走在今天的广纸地区，过去机器轰鸣的造纸厂，已经变成了120万平米、7000户的滨江大社区。

年初，越秀地产历经243轮激烈竞价，以236亿的代价，拍下了位于天河的马场地块。

1999年，广州赛马场谢幕，留下了一块城市核心区难得的大尺度土地。

越秀地产花了几年时间，清租、拆迁、理顺历史问题，最终拿下了这宗核心地块。

它拍到手的并非一块孤零零的住宅用地，项目还规划了SKP商业、高端酒店、学校、公共空间和道路，是一块等待重新焕发生机的毛坯城市。

现在的越秀地产，不只是拿地盖房子，更擅长花足够的耐心，将一块破碎的土地、一片沉寂的旧城，连接起来、重新做熟，变成一座蒸蒸日上的城市。

2019年，别人看到的里仁洞村，是一排排握手楼和拥挤的出租屋。

越秀地产看到的则是万博、长隆、地铁和未来的城市界面。

这就叫确定性。

现房时代，变成了一场比拼耐力和节奏的马拉松——

前面跑得有多快，已经不那么重要了。

有的选手，一开始的成绩可能并不好，甚至跑得有些狼狈。

但跑到半程的时候，有人开始找水，有人呼叫救护车，甚至有人退出赛道。

他虽然跑得有点乱，却还有水，还有给养。

调整好节奏，还有力气继续跑下去。