2026.07.06

作者 | 马光远（改写版）

房价能否重返2021年的峰值水平？这个问题的答案不在于市场情绪的波动，而在于经济规律的支配。

纵观全球房地产市场发展史，各国房价走势虽存在差异，但都遵循着相似的周期性规律：下跌持续时长、跌幅深度以及修复所需时间，这些要素在不同经济体中虽数值不同，却能构成具有参考价值的分析框架。

在探讨房价修复周期时，日本案例始终是绕不开的参照系。

1991年日本房地产泡沫破裂后，全国地价开启长达十余年的下行通道。据日本国土交通省统计，商业地价累计跌幅达68%，住宅地价下跌47%。直到2013年安倍经济学推行量化宽松政策，叠加2020年全球流动性泛滥，东京都市圈房价才在2023年首次突破泡沫时期峰值。这场跨度32年的修复周期中，仅核心区域实现价值回归，广大的地方城市至今仍徘徊在历史低位。

值得注意的是，日本案例的特殊性在于其经历了"失去的三十年"经济停滞，这种极端情况在全球主要经济体中极为罕见。

将视线转向美国市场，其房地产周期更具代表性。2007年次贷危机引发的崩盘，堪称现代金融史上最深刻的教训之一。

根据FHFA和Case-Shiller指数，全国房价从2007年峰值到2012年谷底累计下跌32%，拉斯维加斯等重灾区跌幅超过55%。通过十年修复期，美国房价在2017-2018年重新站上历史高点。这个周期中，美联储实施的零利率政策和三轮量化宽松发挥了关键作用，但更根本的是就业市场复苏和居民负债表修复。

中国香港地区的经历同样具有启示意义。1997年亚洲金融危机冲击下，房价六年累计下跌63%，直到2017年才完全收复失地。但若观察2003年首次触底反弹后的表现，会发现其用了14年才接近前期高点，这期间内地经济崛起带来的资金流入功不可没。

韩国市场呈现明显的区域分化特征。1997年后首尔江南区等核心地段快速复苏，而人口流出地区至今涨幅有限。2008年全球金融危机后，这种分化格局进一步加剧，凸显出人口流动对房地产价值的决定性作用。

欧洲市场的修复轨迹呈现多元化特征。

2008年全球金融危机与2010年欧债危机的双重打击，使南欧国家房地产市场遭受重创。补充数据显示：

西班牙房价在2007-2013年间累计下跌37%，爱尔兰全国跌幅达50%，都柏林部分区域甚至暴跌55%。转机出现在2014年后，随着欧洲央行实施负利率政策，叠加旅游业复苏和移民流入，这些国家房地产市场开启修复进程。

具体来看，葡萄牙里斯本和爱尔兰都柏林不仅收复失地，房价更持续创出新高；西班牙全国房价经过12年修复，目前已接近历史峰值。但意大利等国因经济停滞和人口外流，至今仍有35%的城市房价未恢复危机前水平。

这些国际案例揭示出房地产市场的三大铁律：

首先，日本案例属于极端特例，其修复周期长达32年且仅限核心区域，这种情形在正常经济周期中难以复制。其次，主流经济体的修复中位数约为10-15年，其中美国用时10年，香港地区14年，西班牙12年，这还不包括通胀调整后的实际价值恢复。

最关键的规律在于价值分化：能够穿越周期的资产必须同时满足三个条件——人口持续净流入、产业不断升级、土地资源稀缺。反观人口流出地区的房产，即使名义价格回升，扣除通胀后的实际价值可能仍低于峰值。

将国际经验映射至中国市场，需要把握三个维度：

城镇化进程尚未完结带来的需求支撑，人口总量见顶引发的结构性变化，以及政策调控的独特优势。这些因素共同作用，决定了中国房地产市场既不会重演日本长期低迷，也不会简单复制美国快速修复的路径。

未来市场将呈现显著分化特征：

一线城市和强二线城市的核心地段，凭借产业集聚和人口吸引力，有望率先实现价值回归甚至创新高；而广大三四线城市受制于人口外流和库存压力，可能长期难以触及2021年价格水平。这种分化格局在欧美市场已得到充分验证。

理性看待房价波动，需要超越简单的涨跌预期。市场运行遵循经济规律而非情绪偏好：无房者期盼暴跌，有房者渴望猛涨，但真实走势始终由人口结构、资金流向、产业变迁和政策导向共同决定。从全球视角观察，真正的大调整后，房价回归前期高点通常需要十年以上周期。

历史经验表明，能够穿越经济周期的房地产资产，永远集中在那些经济活力充沛、人口持续流入、资源稀缺的核心城市和优质地段。这既是市场规律，也是价值投资的根本准则。

对于投资者而言，理解这种分化逻辑比预测短期涨跌更为重要。在房地产市场的长周期波动中，选择比时机更关键，质量比数量更重要。