自今年2月以来，北京二手房市场呈现出显著的回暖态势，价格在连续10个月环比下跌后，终于迎来了连续4个月的温和上涨。

文/徽声在线记者 彭红侠 北京报道

北京二手房市场成交量持续保持高位运行。

根据北京市住建委的最新统计数据，6月份全市二手房网签量达到了16618套，这一数字不仅创下了近5年同期的最高纪录，还实现了同比增长9.77%的佳绩。回顾前6个月，北京二手住宅的网签总量已经高达93583套，仅次于2021年同期水平，稳稳占据了近5年的高位。

与此同时，价格也在悄然上调。多家权威机构的监测数据显示，自2月份起，北京二手房价格结束了长达10个月的环比下跌趋势，转而实现了连续4个月的小幅上涨。

“成交量在稳步上升，价格也在慢慢抬升，整个市场呈现出温和修复的态势。”北京丰台区的一位链家房产经纪人李芸如此描述道。她所关注的小区，去年底价格还处于探底阶段，然而今年春节后，涨价房源开始逐渐增多。到了四五月份，新上房源的挂牌周期明显缩短，有些房子甚至几周内就能成交，业主们也不再像往年那样急于降价出售了。

华泰证券分析指出，今年以来房地产市场的复苏并非单一因素所致，而是政策驱动、季节性因素以及多方面共振的共同结果。其中，房价在快速调整后进入了刚需可接受的区间，低总价房屋的“租金月供差”也进入了平衡区，这驱动了刚需租转购以及稳健投资性需求的入场。

01 连续三月领跑，五年同期新高

将时间线拉长，我们可以更清晰地看到这轮回暖的起点。

中指研究院的数据显示，自2026年2月起，北京二手房价格结束了长达10个月的下跌趋势，至今已连续4个月实现小幅上涨。在成交量方面，3月份成交量接近2万套，创下了近15个月的新高；尽管四五月有所回调，但6月份网签量再次回升至16618套，连续三个月领跑近五年同期水平。

面对二手房市场的回暖现象，合硕机构首席分析师郭毅分析认为，这是政策红利、供需格局优化以及城市基本面支撑的共同作用结果。

“政策的宽松与信贷的支持激活了市场需求，叠加入学等刚性需求，共同修复了楼市信心。”上海易居房地产研究院副院长严跃进也表达了类似的观点。

市场的温度在微观层面体现得更为真切。

北京顺义南竺园附近的一家房地产中介门店经纪人高振光透露，6月份店里成交了14套房子，比5月份多成交了四成多。客户中大多是刚需首置的年轻人，“很多人租房好几年了，一算月供和租金差不多，干脆就买了。”

29岁的林悦就是这类置业者的代表之一。她在今年上半年购入了自己的首套房子。“预算只有230万元，还希望能在四环内。”这听起来似乎有些不切实际，但她却做到了。3月份，林悦在北京石景山八角一带以228万元的总价拿下了一套45平方米的老破小。“这房子比2021年高点时便宜了近100万元，虽然楼龄较老，但离地铁只有500米，我算过通勤时间，觉得很值。”

而在北京朝阳一家外企工作的张磊则代表了改善性需求。他在去年底就想卖掉老破小换套大三居，但因市场冷清挂牌三个月无人问津。今年3月份看房人突然多了起来，十几天后房子就以略低于预期的价格成交了。“买家是刚需但出价很果断，不像去年那样一味压价。”

拿到房款后张磊迅速锁定了目标小区的一套二手三居，谈判时心态从容。“我知道他也急，因为同户型刚成交一套，他怕再拖就卖不上这个价了。”

最终张磊比最初预算少花了约5%就置换了新房。

“这半年最大的感受就是买家和卖家都在奔着成交而来，不再是犹犹豫豫了。”上述房地产经纪人感慨道。

02 内生购买力强劲，刚需成主力

以往“小阳春”过后受学区成交收尾、购房者观望情绪抬头等因素影响成交量常有回落，但今年市场却走出了独立行情。

中原地产首席分析师张大伟分析认为6月份北京二手房16618套的网签规模环比小幅上行说明市场内生购买力充足前期积压需求仍在有序释放。

从上半年整体成交结构来看北京二手房市场刚需属性尤为突出。有机构数据显示2026年上半年北京300万元以下刚需房源成交占比高达55.6%500万元以下房源成交占比更是突破了80%。

这意味着在北京二手房交易中较低总价的刚需、刚改房源成为了本轮市场成交的主力军。

为何刚需、刚改房成交占比如此之高？中指研究院认为这主要源于前期房价的持续回调使得部分房源总价降至了刚需可承受的区间性价比凸显进而吸引了部分观望需求的入市。

另外二手房价格也在小幅下滑。有机构称北京300万元以内房源前5月成交均价从19680元/平方米降到了19320元/平方米累计下跌了1.83%刚需老破小仍处于以价换量的阶段。

从区域分化行情来看北京楼市冷热差异显著。东城、西城、海淀、朝阳等核心城区144平方米以上的改善性大户型5月环比上涨了0.7%；而反观远郊市场则成交遇冷平谷、延庆、怀柔等区域二手房成交合计占全市比重不足5%板块均价普遍低于2万元/平方米房价仍存在3%~5%的下行空间。

这种分化未来会持续多久？58安居客研究院院长张波认为随着市场信心的全面修复后续远郊改善性需求也将逐步释放分化幅度不会进一步拉大。

严跃进则认为北京核心区优质房源库存被持续消化后局部回暖还会延续一段时间。然而远郊板块因缺乏配套支撑去化难将成为未来二三年市场的常态。

03 政策精准发力，为市场修复积蓄动能

多位受访人士表示上半年北京二手房市场的修复背后离不开政策端的精准发力。

北京不再区分首套和二套房商贷利率二套房公积金首付比例下调至25%多子女家庭购房限制进一步放宽换房个税退税优惠也延续至了2027年底。

这些措施从成本端和预期端同时为市场加温。一位在北京五道口工作的科技从业者表示看房时不再像去年那样担心“站岗”这种心态的变化既有对当下价格的认可也源于优质供给不断入市带来的信心重建。

在中指研究院看来低总价、小户型房源是本轮行情的核心支撑反映出二手房的性价比优势对刚需客群的强大吸引力。短期来看随着核心城市二手房成交持续放量市场活跃度有望逐步向更大面积、更高总价段扩散为后续市场稳步修复积蓄更多动能。