本文由徽声在线城市观察团队精心撰写

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深圳房价重返6万时代

尽管受到五一长假的影响，但北上广深这四大一线城市在5月份的楼市表现依然抢眼，交出了一份令人瞩目的成绩单。

北京楼市动态：5月份，北京二手房网签成交量达到16008套，尽管环比有所下降，但同比却增长了约12%，这一数字创下了近5年来同期的新高。

上海楼市概览：2026年5月，上海二手房网签成交量为28023套（涵盖全口径数据，包括商业、车位等），同比增长约31%。这一成交规模不仅刷新了近6年来的5月份同期纪录，即便在近十年的时间跨度中，也仅次于2020年5月的约3.05万套成交水平。

广州楼市表现：二手房网签量达到10100套，环比增长19%，同比增长31%；新房网签量则为7180套，环比增长25%，同比增长9%，合计超过1.7万套，均创下了近一年来的单月成交新高。

深圳楼市亮点：一二手房合计网签13348套，环比增长6%，同比大幅增长28%。其中，新房市场表现尤为突出，一手房合计网签6651套，环比激增21%，同比增长36%，成为拉动整体成交的主力军。二手房网签量为6697套，虽然环比下跌6%，但同比上涨了21%。

值得一提的是，深圳一二手住宅合计成交在14个月以来首次突破万套大关。

数据来源：乐有家研究中心

此外，深圳的房价也悄然攀升，突破了6万元大关，再次回到了“6”字头的时代。

据乐有家研究中心统计，5月份深圳二手房的成交均价高达6.08万元，相较于4月份环比上涨了4.8%。

数据来源：乐有家研究中心

贝壳找房的数据追踪显示，5月份深圳二手房的成交价环比上涨了4.1%，达到了4.78万元。

数据来源：贝壳找房

02

深圳房价上涨背后的原因探析

关键问题来了，一线城市5月份的楼市火热成交，是否意味着楼市已经筑底，即将开始反弹了呢？

本团队的观点依然坚定：上涨只是阶段性的，筑底尚未真正到来。

首先，我们需要明确一点，现在官方媒体对楼市的报道往往倾向于抓住一个利好点进行无限放大。

以北京二手房成交量为例，3月份以来其实是持续下滑的，3月份成交19886套，4月份降至17893套，5月份进一步降至16008套。

但官方媒体却有意无意地放大了同比数据，得出了创五年来同期新高的结论。

这种说法本身并无错误，但报喜不报忧的做法似乎已经成为了一种惯例。如果同比下降而环比上涨，他们就会强调环比数据。总之，哪个数据好看就会强调哪个。

上海的情况也类似。上海3月二手房成交3.12万套，4月成交2.87万套，5月份成交2.8万套，当然5月份受到了五一假期的影响。

其次，深圳、广州成交量的上涨更多是4月末新政的短期效应，特别是广州。

4月29日，深圳发布了楼市新政，进一步放宽了限购条件。

政策来源：深圳市政府官网

在此之前，福田、南山以及宝安区新安街道购房仍需一年社保，且限制套数。

新政则规定，只要有深圳居住证就可以购买一套住房，取消了社保限制。

而且，拥有深圳一年社保或纳税证明的购房者，在原限购区内可以增加一套购房权限，即在南山、福田和宝安新安街道原来只能买两套，现在可以买三套。

除此之外，深圳还上调了公积金贷款额度。

广州也迅速跟进，但广州已经完全取消了限购政策，于是广州推出了提高公积金贷款额度、给予“卖旧买新”最高3万元补贴等措施，并直接鼓励有条件的区域在土地出让时结合义务教育阶段学位承载能力和地块实际情况推出“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”等举措。

这些措施增强了房子学位的确定性，进一步巩固了购房者的信心。

5月份广州又陆续推出了两大新政，一个是进一步扩大“商转公贷款”的受益范围，另一个则是官方下场回收核心区的老破小二手房。

5月26日广州下发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出回收广州环城高速以内总价300万、面积70平以下的二手房。

但同时也强调，收购款将全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保用于“卖旧买新”全流程“专款专用”，被收购二手房的业主必须在80天内购买市内新建商品房。

在新政的作用下，深圳新房成交涨势明显，5月份一手住宅网签量达到4543套，环比上涨了33.6%，同比上涨了44.4%。

而二手房环比则呈现下跌态势，5月网签量为5534套，环比下跌6%，同比上涨21%。

在多条措施的累计作用下，广州则呈现出了新房与二手房无论环比还是同比都大幅上涨的局面。

03

谈楼市底部尚早

一线城市，特别是广州、深圳成交量的回暖，证明这些级别的城市购买力依然强劲，政策口子一放松，还是会释放出一部分消费力。

过去几年就是这样反反复复，出一道新政成交量就反弹一两个月，然后又回落下来。

此外，深圳、广州不断涌入的人口也进一步增强了两座城市的购房需求。

制图：徽声在线城市观察；数据：各城市统计局

本团队不断强调过，一线城市与部分强二线城市因为独特的稀缺性并不缺购买力，缺的是信心。

本团队判断这类城市尚未见底的逻辑也在于信心。

本团队之所以强调房价见底为时尚早，主要基于两点考虑：

第一，从客观现实来看，信心与预期依然缺失。

一线城市房价早晚会筑底反弹，但节点不会是现在。因为从全国大环境与全球格局来看，经济回暖与就业复苏仍然任重道远。

国家统计局披露的4月份消费增速降到了2023年以来的最低点，只有0.2%。

此外，4月份工业产出同比增长4.1%，低于3月份的5.7%，也远低于市场普遍预期，是自2023年7月以来的最低增速。

这反映出民众的消费仍然是防御性的而非扩张性的。

更能佐证这一论断的数据来自央行。

央行公布的4月份金融数据显示：

4月份短期贷款（主要是消费贷）减少了4562亿元，中长期贷款也即房贷减少了3408亿元。

这是继2月份房贷负增长后的又一次负增长。

数据来源：说财猫；数据：央行

当下是什么状况其实不用看任何数据，因为“钱难赚”、“就业难”已经成为各行各业的共识。

这种背景下即便是不缺购买力的一线城市也会在信心不足、预期不足的背景下进入新一轮观望。

当前成交量的回暖只能说明市场情绪有所修复，并不能证明新一轮牛市已经到来。真正决定房价方向的仍然是收入预期、就业预期和经济预期。

当人们重新相信未来、敢于消费、敢于负债的时候，楼市的真正底部才会出现。

而在那一天到来之前，市场大概率仍将维持反复震荡、局部回暖、整体向下的格局。

第二，从国际经验来看也为时尚早。

按照日本的经验来看，一线城市的调整还需要一年左右的时间。

1990年日本房地产泡沫破裂后四年内日本各地房价无差别下跌，1995年开始东京房价缓慢下跌，2002年东京房价与整个日本房价出现K型分化，东京筑底反弹，而日本整体房价直到2021年前后才勉强筑底但没有明显反弹。

也就是说日本在房价泡沫破裂开始的五年内全国各地房价无差别回调。五年后首都东京缓慢下跌直到2002年才筑底反弹。东京房价调整用了12年。

我们的一线城市房价从2021年开始调整距今也不过五年而已。

当然我们也要看到东京房价调整的12年中跌幅主要集中在头五年之后七年基本是非常平缓的下跌。

这也意味着我们的一线城市在调整五年后的今天未来的跌幅空间也不会太大大概率是在底部横盘几年。

对于三四线城市而言则完全是另一套逻辑。

人口持续流出、产业支撑不足、年轻人不断离开的城市房子已经是纯纯的消费品彻底丧失了金融属性。

过去二十多年中国房地产最大的红利本质上来自人口向大城市集中。

今天人口仍在流动只是流向更加明确——流向一线城市、强二线城市和都市圈核心区。

因此未来房地产市场最大的特征不是普涨而是分化。

强者恒强弱者承压；核心资产继续稀缺普通资产不断贬值；人口流入区与人口流出区之间的价值鸿沟将越来越大。

对于深圳、广州、上海、北京这样的城市恰如我上面强调的早晚会筑底反弹因为人口、产业、资金和资源依旧在向这些地方聚集。

主笔 | 余飞；总编辑 | 余飞

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